2026年是“十五五”开局之年，房地产行业转型进入关键期，融资制度改革成为推动行业高质量发展的重要抓手。
今年的政府工作报告在回顾2025年工作中指出：持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，“保交房”任务全面完成。在今年的工作重点中，政府工作报告将房地产相关内容置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”部分，明确提出“着力稳定房地产市场”的总体定调，进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险”。
3月16日，金融监管总局党委召开扩大会议，强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。
申万宏源证券（000562）固定收益融资总部党委书记、总经理范为表示，金融机构习惯于依赖资产价格的持续上涨来覆盖风险，金融监管总局强调“加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度”，是要建立起金融风控的新逻辑。
“白名单”的双重任务
房地产项目白名单是由住房城乡建设部和金融监管总局于2024年1月联合推动建立的融资支持名单，以在建房地产项目(非企业主体)为对象，通过城市房地产融资协调机制保障项目合理融资需求，推进保交房工作。入选项目需满足在建状态、抵押匹配、封闭管理、预售资金合规等条件，但最终融资决定权仍属金融机构。
“保交房”白名单制度，对于维护房地产市场稳定发挥了哪些效能与作用？
申万宏源证券固定收益融资总部党委书记、总经理范为表示，“保交房”白名单制度核心发挥了精准纾困、风险防控与市场稳预期的关键作用，成为衔接房地产风险化解与行业转型的重要抓手。
其一，精准输送资金“活水”，通过严格筛选合规可控、具备交付可行性的项目，引导金融机构单列授信额度、简化审批流程、开辟绿色通道，推动资金高效精准落地，全力保障在建项目顺利续建、按期交付，切实维护购房人合法权益，筑牢民生底线。
其二，防范化解金融与行业双重风险，通过实行资金封闭管理、推动项目风险与房企集团债务有效切割，实现资金“专款专用、精准滴灌”，推动行业风险有序出清；同时搭建政银企高效沟通桥梁，精准破解项目融资堵点、难点，防范资金挪用等隐患。
其三，稳定房地产市场预期，推动“保交房”工作从应急攻坚阶段转向常态化、规范化运行，持续修复购房者消费信心，同时为逐步建立与房地产发展新模式相适应的融资制度夯实基础，引导行业从规模扩张向高质量发展平稳转型。
从“保交房”白名单制度到“与房地产发展新模式相适应的融资制度”，2026年的金融机构需要承担哪些新的职责？
范为认为，“房地产发展新模式”核心是从过去“高杠杆、高周转”的规模扩张，转向“存量提质、模式重构”的高质量发展阶段。具体包括：因城施策控增量、去库存；优化保障房供给；推进绿色智慧“好房子”建设；强化“保交房”风险兜底等。与这一发展新模式相适配的融资制度，要求金融体系同步实现三大转型：
一是融资对象转型，从过去支持拿地建设的各类房企，转向重点扶持“保交房”白名单内的优质项目与稳健房企，切实保障项目顺利交付、守住民生底线；
二是融资用途转型，从支持新增土地购置与开发建设，转向聚焦存量资产盘活、保障房收购改建、绿色建筑推广及房屋品质提升等领域；
三是融资风控转型，从过度依赖抵押担保与规模增长，转向更加注重项目现金流稳定性、房企财务稳健性及实质性风险管控，严防债务违约风险扩散蔓延。
“金融体系的转型要加快，既要支撑房地产行业的健康发展，又要能够有效防控相关风险。”范为说。
房地产转型
与金融机构的转型同步加速的，还有房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”的深度调整。
“从长远发展来看，金融制度变革对房地产市场的重构具有深远的战略意义。”范为表示，在2026年，金融制度转变对房地产行业的影响主要体现在三个方面。
第一，构筑金融风险防火墙。依托主办银行制与项目封闭管理机制，成功实现风险从房企集团向单体项目的物理隔离与分散化管控，从源头切断系统性风险的传染链条，坚定守住不发生系统性金融风险的底线。
第二，夯实民生信心基石。协同“保交房”白名单政策精准发力，定向支持合规项目融资，确保业主权益如期兑现，有效修复市场预期，是稳定市场大盘的压舱石。
第三，驱动行业向高质量转型。创新性地将融资制度与“好房子”建设标准深度绑定，引导金融资源向绿色、智能、高品质住宅集聚，通过市场化手段倒逼行业从“规模竞赛”转向“产品力为王”的内涵式增长新阶段。
3月16日召开的金融监管总局党委扩大会议，被看作是2026年房地产要继续推进深度转型的一个明确信号。
范为认为，此次金融监管总局党委扩大会议恰逢“十五五”开局之年召开，核心旨在贯彻落实全国两会精神，清晰彰显了监管层统筹推进房地产领域风险化解与行业转型的明确导向。同时，会议将房地产金融政策纳入“稳妥化解重点领域风险”的核心任务范畴，明确强调“进一步发挥‘保交房’白名单制度作用”，并部署“加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度”。
具体来看，上述表述具有鲜明的承前启后的标志性意义。范为分析，这一表述给出了金融改革的两个实质性步骤：其一，明确当前金融工作的核心底线仍是守住不发生系统性风险，而房地产领域风险化解作为关键环节，仍是监管发力的重点；其二，标志着房地产金融支持体系正从过去服务于“高杠杆、高周转”的行业旧模式，系统性转向服务于“存量提质、模式重构”的高质量发展新阶段。这一部署既是对前期房地产金融支持政策的延续深化，更是融资制度向长效化、规范化转型的正式信号，核心目标在于构建更安全、精准、可持续的房地产金融生态，精准契合“十五五”时期房地产行业从规模扩张向高质量发展转型的核心方向。
“根据会议精神与近期政策部署，当前房地产工作重点聚焦民生保障、融资优化、风险防控和行业转型等方向。”范为说。
范为进一步指出，要完成会议部署的工作，需要在四个方面继续发力。
一是坚守民生底线，持续释放“保交房”白名单制度效能，加大合规项目贷款审批与投放力度，严密防范债务违约风险，切实保障购房人合法权益，筑牢民生保障防线。二是完善融资体系，加快构建与房地产发展新模式相适配的融资制度，精准引导金融资源优化配置，重点转向存量资产盘活、保障性住房建设等关键领域，强化行业发展金融支撑。三是优化供给结构，坚持因城施策、分类指导，严格落实“控增量、去库存、优供给”导向，积极探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，有序推进“好房子”建设，持续提升房屋品质与物业服务水平。四是精准防控风险，强化房企及项目层面现金流闭环管控，坚决严控风险增量、有序化解存量风险，深化住房公积金制度改革，精准支持初婚初育、多子女家庭合理住房需求，严守不发生系统性风险底线，推动行业向高质量发展平稳转型。
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